A reforma tributária brasileira, que começa a vigorar de forma prática a partir de quinta-feira, 1.º de janeiro de 2026, traz mudanças profundas nas regras de tributação de aluguéis e operações com imóveis — como parte da implementação do novo sistema de Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS), os tributos que substituirão gradualmente os atuais impostos sobre o consumo.
Uma das principais alterações é que rendas de aluguel passarão a ser tributadas pelo IBS e pela CBS, além do Imposto de Renda da Pessoa Física (IRPF), especialmente quando o proprietário possuir mais de três imóveis alugados ou receber renda anual superior a R$ 240 mil — neste caso, os tributos entram na base de cálculo das novas contribuições.
Até 31 de dezembro de 2025 havia regras transitórias que permitiam a aplicação de alíquotas reduzidas em determinados contratos de locação, desde que registrados e preenchidos requisitos específicos até o fim do ano passado. Esse prazo expirou com a virada do ano, tornando obrigatória a aplicação das novas normas a partir de agora.
Especialistas em direito tributário e mercado imobiliário alertam que essas mudanças podem elevar o custo de manter imóveis para locação, já que grande parte dos proprietários deverá calcular e recolher IBS e CBS sobre a receita de aluguéis, o que pode, na prática, refletir em reajustes no valor final cobrado aos inquilinos ou na rentabilidade esperada dos contratos.
Além dos aluguéis, a reforma também muda a tributação de operações de compra e venda de imóveis, que passarão a ser sujeitas às novas contribuições mesmo em casos que antes eram considerados vantajosos do ponto de vista fiscal, obrigando proprietários a repensarem sua estratégia de investimento imobiliário e planejamento patrimonial.
Outras novidades incluem a criação de um Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB) — um identificador único para cada imóvel — que busca formalizar e modernizar o registro de propriedades, além de fechar brechas de informalidade no mercado imobiliário.
Para se adaptar às novas regras que começam a valer agora, proprietários, investidores e pessoas físicas com imóveis alugados devem buscar orientação contábil e tributária especializada, revisar contratos e registros — além de se preparar para a rotina de apuração e pagamento desses tributos, cuja transição segue até 2033.
Em essência, a reforma implicará uma nova lógica fiscal para o mercado imobiliário brasileiro, com tributação mais próxima de um modelo de IVA e impacto direto nas receitas de aluguel e operações imobiliárias neste ano e nos próximos.
